Goedemorgen!
Ik haak even aan 
Ik ga eerst graag even in op een paar reacties en dan nog eventjes een nadere toelichting. Bare with me 
Poekkie schreef:Wat stom.
In belgie is er een termijn waarna er geen beven tot herstel meer kan uitgevaardigd worden. Dit is 10 jaar in woongebied en 15 jaar in landbouwgebied. Het is dan niet geregulariseerd maar wel gedoogd. Bestaat zoiets in nederland?
Het Nederlands recht kent deze constructie nadrukkelijk niet. Wel in bepaalde andere zaken, maar niet met betrekking tot bouwwerken of het gebruik met betrekking tot bepaalde functies.
karrij schreef:Joh wat een verhaal! Heb je verder goed contact met buren? Je vraagt je af waarom ze na ruim 4 jaar komen kijken, dat snap ik. Staat er ook niks over in het koopcontract?
Hoewel de gemeente de verantwoordelijkheid heeft om op het gebied van het bestemmingsplan en bouwregelgeving toe te zien op de naleving, behoeft het denk ik geen uitleg dat de gemeente een bepaalde capaciteit heeft en die maar op één plek voor één ding tegelijk in kan zetten. Omdat dit secuur moet gebeuren, is het niet zo eenvoudig als een standaard briefje in de bus gooien en een boete opleggen, de gemeente is immers de politie niet en bovendien zijn deze zaken vaak niet eenduidig. Daarom heeft de wetgever ook het systeem van rechtsmiddelen in het leven geroepen (de mogelijkheid tot het indienen van een zienswijze, maken van bezwaar of instellen van (hoger) beroep. Soms heb je mazzel en gaat er een geruime tijd overheen voordat ze aan je deur staan, anderen worden al opgemerkt voordat ze goed en wel van start zijn. Primair is het ook de verantwoordelijkheid van de eigenaar van het onroerend goed om de regelgeving na te leven en dit zou niet afhankelijk moeten zijn van een eventueel handhavend optreden van overheidswege.
Douce schreef:veranadautje schreef:Dat dit echt per gemeente anders. Bij ons in de buurt moest een schuilstal van 40 jaar oud weg omdat hij kennelijk nooit aangevraagd was . Ging om een stalletje van 20m3 hopelijk zijn ze bij jullie wat milder en probeer vooral aan te tonen dat het er voor koop al stond (licht fotols van google ofzo)
Achtererf regeling gaat boven gemeentelijk beleid. Is namelijk provinciaal vastgelegd.
Volgens het gemeentelijk bestemmingsplan mag namelijk niets bij ons staan maar provinciaal beleid gaat dus boven gemeentelijk beleid.
Dit klopt slechts gedeeltelijk. Wat onder achtererf mag/moet worden verstaan is door de wetgever bepaald. De provincie heeft vervolgens ook ruimtelijk beleid met betrekking tot provinciale belangen, dit ziet vaak op natuurwaarden en het landelijke gebied (buiten de bebouwde kom) en werkt direct door op gemeentelijk beleid, waaronder het bestemmingsplan. Dit kan maken dat de gemeente in haar bestemmingsplannen het beleid van de provincie moet volgen en minder soeverein is, maar dit heeft hoofdzakelijk betrekking op gebieden buiten de kernen (buiten de bebouwde kom) en kernrandgebieden (het overgangsgebied).
Gitana schreef:Raar dat ze ineens op de stoep stonden. Dat doet denken dat er iemand over geklaagd heeft of een melding heeft gedaan. Of dat je buren iets soortgelijks aangevraagd hebben waar over gepraat is.
De ene gemeente is de andere niet natuurlijk maar indien je de mogelijkheid hebt doe dan je verhaal, over dat je je hart en ziel erin hebt gestoken etc etc. Het zijn ook gewoon mensen die je vooroverleg gaan bespreken. Het feit dat je een vooroverleg in moet dienen betekent wel dat er nog over te praten valt. Ik zou het gewoon goed uitleggen.
Het is heus niet zo dat de gemeente alleen op de stoep staat wanneer er geklaagd wordt door derden. De toezichthouders zijn continu op pad en constateren net zo goed zelf overtredingen als wanneer er geklaagd wordt. Veelal vindt er ook een prioriteitsafweging plaats. Dingen die meer impact hebben of voor meer overlast zorgen, zullen eerder opgepakt worden dan 'kleinigheidjes' als bijvoorbeeld net de verkeerde kozijnindeling in een beschermd stads- of dorpsgezicht.
Nu wordt dit een beetje een heel verhaal, maar ik zal mijn best doen om dit zo duidelijk mogelijk uit te schrijven. Hierbij ga ik uit van het geldende (uitdrukkelijk) Nederlandse regime. Hierbij moet je wel rekening houden met het feit dat op 1 januari aanstaande de wetgeving op de schop gaat en een nieuw regime van toepassing wordt met mogelijk - voor jou - andere uitgangspunten.
De basisuitgangspunten
De basis is dat iedere gemeente zijn eigen bestemmingsplan vast. Voorheen moest dit iedere tien jaar en mocht dat ééns per 10 jaar verlengd worden, maar vanwege de nieuwe aankomende wetgeving is die termijn vervallen. Je zult dus merken dat veel gemeenten werken met verouderde bestemmingsplannen.
Nu zijn er een aantal 'hoofdcategorieën' bestemmingen, zoals een bedrijfsbestemming, woonbestemming, groenbestemming, maatschappelijke bestemming en een agrarische bestemming. Daar kunnen aanduidingen aan toegevoegd worden om het te specificeren (bouw-/goothoogte, ge- of verbod voor bebouwing of gebruik, beeldkwaliteitseisen, (de mogelijkheid om) nadere eisen (te stellen) etc.). Uitgangspunt van een bedrijfs-, woon-, of agrarische bestemming is in de regel dat er alleen gebouwd mag worden op wat voorheen het "erf" genoemd zou worden, tegenwoordig aangeduid met een bouwvlak in het bestemmingsplan. Een groen-, landschaps- of zelfs natuurbestemming hebben als uitgangspunt om een bepaald landschappelijk karakter te waarborgen dus zullen in de regel geen of zeer beperkte bebouwing toestaan.
Als je wil weten welk bestemmingsplan op jouw perceel van toepassing is, kun je dat doorgaans goed raadplegen via de landelijke voorziening op http://www.ruimtelijkeplannen.nl, maar het (juist) interpreteren van een bestemmingsplan is een juridische aangelegenheid, dus de ervaring leert dat de gemiddelde mens het anders interpreteert dan de gemeente of zelfs de juristen onder ons.
De wetgever heeft vervolgens bepaalde gevallen aangewezen waarin zij het niet noodzakelijk heeft gevonden om daarvoor een vergunningplicht in het leven te roepen voor ofwel de activiteiten bouwen èn planologisch gebruik. Platgezegd komt dit neer op: voor het bouwen van bouwwerken of voor het uitoefenen van bepaalde functies (wonen, tuin, paardenhouden, bedrijf aan huis etc.). Dit staat niet helemaal los van hetgeen in het bestemmingsplan is bepaald, want er is een mogelijkheid om dit via het bestemmingsplan te verruimen of juist te beperken (en zelfs in een enkel geval te voorkomen). Dit staat ookwel bekend als vergunningvrij bouwen, wat dan weer niet hetzelfde is als regelvrij bouwen.
Wanneer we even voor het gemak uitgaan van een bouwwerk dat volgens de regels gebouwd is (legaal is), klopt het overigens volkomen dat dit niet zonder meer vervangen mag worden. Niet voor een exact gelijk bouwwerk, niet voor een kleiner bouwwerk, gewoon in het geheel niet. Een vergunning voor een bouwactiviteit is namelijk een eenmalige gebruiksvergunning. Dit is met het ook op bijvoorbeeld constructieve- of installatieveiligheid, maar ook omdat wij in Nederland nu eenmaal een systeem kennen om de beeldkwaliteit een beetje in toom te houden (vroeger bekend onder de term "welstand") en men anders een willekeurig bouwwerk terug kan plaatsen. De enige uitzondering hierop is wanneer het geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een calamiteit (extreem weer, brand).
Verdeling verantwoordelijkheden bij verkoop
Het gebeurt heel vaak dat men in goed vertrouwen onroerend goed koopt, zonder dat men door heeft welke verantwoordelijkheid men eigenlijk op zich neemt. Dit kan inhouden dat men niet op de hoogte is van bepaalde beperkingen die op het onroerend goed zijn gevestigd (zoals voorkeursrechten of het recht van overpad), maar zeker ook op het gebied van de aanwezige bebouwing die al dan niet legaal gebouwd is.
Een eigenaar van een perceel wordt geacht op de hoogte te zijn van de geldende wet- en regelgeving, voordat hij/zij iets onderneemt. Dit is natuurlijk een Utopie (zoals jullie zullen begrijpen). Diezelfde eigenaar hoort bij verkoop inlichtingen te geven over de totale omvang van het onroerende goed, de staat daarvan en eventuele beperkingen, waaronder - daar komtie - of alle bouwwerken legaal zijn opgericht. Het gebeurt overigens meer dan eens dat zelfs de makelaar de gebruiksmogelijkheden rooskleuriger schetst dan feitelijk het geval is. De notaris heeft vervolgens bij de overdracht de verplichting om dit nog eens na te gaan, al gebeurt dit lang niet altijd secuur genoeg. De notaris zal meer dan eens namelijk slechts een mailtjes sturen naar de gemeente met het verzoek dit werk voor hem/haar uit te voeren, in plaats van zelf de wet- en regelgeving en de openbare registers (als het kadaster) erop na te slaan. Dit is namelijk best veel werk voor een heel perceel als je over een langere periode per bouwwerk moet bepalen of het allemaal klopt. Maar in principe is het wel het werk van de notaris en dit is in feite ook (deels) waar je voor betaald. Waar de gemeente de capaciteit hier vaak niet voor heeft naast haar reguliere taken, deze verantwoordelijkheid niet heeft voor dit doeleinde en deze werkzaamheden vaak ook niet (meer) kan financieren.
De rechter is hier steeds stringenter in geworden en heeft de aansprakelijkheid van notarissen, makelaars en eigenaars de afgelopen jaren meer en meer benadrukt en het is om die reden ook vaak genoeg voorgekomen dat de financiële schade die de nieuwe eigenaar hierdoor oploopt (via een rechterlijke procedure) kan verhalen op de verantwoordelijke partij, of zelfs de koop alsnog heeft kunnen ontbinden.
Dit ter zijde: als jij voor 1 juni een vooroverleg moet starten denk ik dat dat best haalbaar is. Een vooroverleg is een redelijk informeel middel. Ik denk zeker dat het lonend kan zijn om hier een professional bij te betrekken op goed te kijken wat de mogelijkheden zijn voor de betrokken partijen. Mochten er nog vragen zijn: ik zal dit topic de komende tijd nog even in de gaten houden. 
Geplaatst 
)
) en zal iedereen weer zijn weg moeten vinden in het nieuwe systeem. Ik zou daar zelf niet als proefkonijn voor willen dienen. 
